Wo keine Mietpreisbremse gilt, richtet sich die Miete bei Neuvermietung nach dem Markt. Eine Grenze setzt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über den ortsüblichen Entgelten verlangt, handelt ordnungswidrig; möglich ist ein Bußgeld bis 50.000 €. Deutlich darüber kann Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch vorliegen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wo keine Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung bestimmt hat. Unter den 80 größten Mietstädten auf marktmiete.de sind das nicht alle. Ohne Bremse sind diese Städte:
- Bochum 9,72 €
- Bottrop 9,03 €
- Bremerhaven 7,95 €
- Chemnitz 6,22 €
- Cottbus 8,80 €
- Duisburg 8,62 €
- Essen 9,94 €
- Flensburg 10,04 €
- Gelsenkirchen 7,93 €
- Gera 6,66 €
- Gießen 12,66 €
- Hagen 7,55 €
- Halle (Saale) 8,21 €
- Hamm 8,20 €
- Herne 7,91 €
- Kaiserslautern 11,26 €
- Kassel 10,00 €
- Kiel 12,10 €
- Koblenz 11,61 €
- Lübeck 12,83 €
- Magdeburg 7,94 €
- Mannheim 13,81 €
- Mönchengladbach 10,14 €
- Mülheim an der Ruhr 9,66 €
- Oberhausen 8,76 €
- Recklinghausen 8,07 €
- Remscheid 7,94 €
- Saarbrücken 11,06 €
- Schwerin 9,97 €
- Solingen 9,75 €
- Trier 12,56 €
- Wuppertal 9,11 €
- Zwickau 6,51 €
Marktmiete netto kalt je m² für eine durchschnittliche Bestandswohnung, Regulierung nach Übersicht des BBSR (Stand Januar 2026), Stand der Mietwerte Oktober 2026.
Grenze 1: Mietpreisüberhöhung
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Mieten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch ist eine Miete, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre um mehr als 20 % übersteigt. Möglich ist ein Bußgeld bis 50.000 €. Zivilrechtlich ist die Vereinbarung insoweit unwirksam; der Mieter kann den überhöhten Teil zurückverlangen.
Voraussetzung ist, dass die Mangellage für den Vertragsschluss ursächlich war. Das ist in der Praxis oft schwer nachzuweisen. Darauf zu bauen, ist trotzdem keine Strategie: Wer dauerhaft deutlich über dem Markt vermieten will, trägt ein rechtliches Risiko und das Risiko häufiger Mieterwechsel.
Grenze 2: Mietwucher
Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch ist eine Straftat. Er setzt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Leistung voraus und dass eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder Schwäche des Mieters ausgebeutet wird. Nach der Rechtsprechung liegt ein auffälliges Missverhältnis in der Regel erst bei rund 50 % über der Vergleichsmiete vor.
Was das für den Angebotspreis heißt
- Maßstab ist die Marktmiete für vergleichbare Wohnungen in der Lage, nicht der Mietspiegel.
- Prüfen Sie trotzdem den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt Ihr Preis mehr als 20 % darüber, sollte er sich klar mit Ausstattung und Zustand begründen lassen.
- Auch ohne Bremse gilt für spätere Erhöhungen die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (siehe Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete).
Häufige Fragen
Kann ich ohne Mietpreisbremse jede Miete verlangen?
Nein. Liegt die Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über den ortsüblichen Entgelten, kann eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegen. Deutlich höhere Mieten können Mietwucher sein.
Wo gilt keine Mietpreisbremse?
Überall dort, wo das Land kein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Auf jeder Stadtseite von marktmiete.de steht, ob dort die Mietpreisbremse gilt.
Gilt die Kappungsgrenze auch ohne Mietpreisbremse?
Ja. Für Erhöhungen im laufenden Vertrag gilt überall die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 %.