Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt, das in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder geändert wurde. Ermitteln lässt sie sich über den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. In gefragten Städten liegt sie meist unter der Miete, die neue Mieter heute zahlen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was das Gesetz unter Vergleichsmiete versteht
§ 558 Abs. 2 BGB beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung, in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Geförderte Wohnungen mit gebundener Miete bleiben außen vor.
Entscheidend ist der Zeitraum: Es zählen nicht nur neue Verträge, sondern auch Mieterhöhungen in laufenden Verträgen der letzten sechs Jahre. Deshalb hinkt die Vergleichsmiete dem Markt hinterher, wenn die Mieten steigen.
Wofür Vermieter sie brauchen
- Neuvermietung mit Mietpreisbremse: Die Vergleichsmiete plus 10 % ist die Obergrenze (siehe Mietpreisbremse bei Neuvermietung).
- Mieterhöhung im laufenden Vertrag: Die Miete darf nur bis zur Vergleichsmiete angehoben werden, innerhalb der Kappungsgrenze.
- Vermietung an Angehörige: Das Finanzamt vergleicht die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete (siehe Vermietung an Angehörige).
Weg 1: Mietspiegel
Der Mietspiegel ist der übliche und einfachste Weg. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit der Mietspiegelreform 2022 verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Ein qualifizierter Mietspiegel hat besonderes Gewicht: Für ihn wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wie Sie Ihre Wohnung darin einordnen, steht im Beitrag Mietspiegel richtig lesen.
Weg 2: Mietdatenbank
Eine Mietdatenbank im Sinne des Gesetzes wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden fortlaufend geführt. In der Praxis gibt es sie nur an wenigen Orten. Kommerzielle Mietpreisportale sind keine Mietdatenbank in diesem Sinne.
Weg 3: Gutachten eines Sachverständigen
Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewertet die konkrete Wohnung. Es ist der genaueste, aber auch teuerste und langsamste Weg und lohnt sich vor allem bei ungewöhnlichen Objekten, die der Mietspiegel nicht gut abbildet.
Weg 4: Drei Vergleichswohnungen
Für ein Mieterhöhungsverlangen genügt auch die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit ihrer Miete (§ 558a BGB). Sie dürfen auch aus dem eigenen Bestand stammen. Die Wohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie finden kann. Dieser Weg begründet eine Forderung, beweist aber nicht, dass sie der Vergleichsmiete entspricht.
Vergleichsmiete und Marktmiete sind nicht dasselbe
Die Marktmiete beschreibt, was eine Wohnung bei Neuvermietung heute erzielt. Die Vergleichsmiete mittelt über sechs Jahre und über Neuverträge und Erhöhungen. In Märkten mit steigenden Mieten liegt die Marktmiete deshalb meist darüber. Die kostenlose Spanne von marktmiete.de zeigt die Marktmiete. Die vollständige Analyse schätzt zusätzlich die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, wo er maschinenlesbar vorliegt, und sonst näherungsweise aus den Zensus-Mieten. Sie ist kein Begründungsmittel nach § 558a BGB, zeigt aber, wo die Obergrenze voraussichtlich liegt.
Häufige Fragen
Gibt es in jeder Gemeinde einen Mietspiegel?
Nein. Verpflichtet sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern. Fehlt ein Mietspiegel, kann für ein Mieterhöhungsverlangen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein fester Wert?
Meist nicht. Mietspiegel weisen eine Spanne aus. Wo die Wohnung darin liegt, hängt von Ausstattung, Zustand und Lage ab.
Kann ich die Analyse von marktmiete.de für eine Mieterhöhung verwenden?
Nicht als Begründungsmittel. Zulässig sind nach § 558a BGB der Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Analyse eignet sich zur Orientierung und Vorbereitung.