Wer eine Wohnung günstiger an Angehörige vermietet, kann die Werbungskosten voll absetzen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Zwischen 50 und 66 % hängt der volle Abzug davon ab, ob auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist; unter 50 % werden die Kosten anteilig gekürzt. Verglichen wird die Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Die Grenzen nach § 21 Abs. 2 EStG
| Miete in % der ortsüblichen Miete | Folge für die Werbungskosten |
|---|---|
| mindestens 66 % | Vermietung gilt als voll entgeltlich, Werbungskosten voll abziehbar |
| 50 bis unter 66 % | voller Abzug nur bei positiver Prognose über die gesamte Vermietungsdauer (Totalüberschussprognose), sonst anteilige Kürzung |
| unter 50 % | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil, Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
Die Regel gilt für jede verbilligte Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken, nicht nur an Angehörige. In der Praxis betrifft sie aber vor allem Vermietungen in der Familie.
Maßstab ist die Warmmiete
Verglichen wird nicht die Kaltmiete allein. Die ortsübliche Miete umfasst die ortsübliche Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Ebenso zählt auf Ihrer Seite die vereinbarte Kaltmiete plus die tatsächlich gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen. Das kann den Ausschlag geben.
Beispiel: Für eine 80-m²-Wohnung liegt die ortsübliche Kaltmiete bei 10 € / m², also 800 €. Die umlagefähigen Nebenkosten betragen 200 €. Die ortsübliche Warmmiete liegt damit bei 1.000 €. Für die 66-%-Grenze müssen Ihre Angehörigen mindestens 660 € warm zahlen. Bei 200 € Nebenkosten reicht dafür eine Kaltmiete von 460 €, also 57,5 % der ortsüblichen Kaltmiete.
Wie die ortsübliche Miete ermittelt wird
Das Finanzamt zieht in erster Linie den örtlichen Mietspiegel heran (siehe Mietspiegel richtig lesen). Gibt es keinen, kommen Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Gutachten in Betracht. Gehört zur Wohnung eine Möblierung, erhöht ein angemessener Möblierungszuschlag auch die ortsübliche Miete und damit die Mindestmiete.
Den Vertrag wie unter Fremden gestalten
Das Finanzamt erkennt ein Mietverhältnis unter Angehörigen nur an, wenn es wie unter Fremden vereinbart und tatsächlich so durchgeführt wird:
- Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen zu Miete, Nebenkosten und Kaution.
- Pünktliche Zahlung per Überweisung, nicht bar und nicht verrechnet.
- Jährliche Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung oder Erstattung.
Regelmäßig nachprüfen
Die ortsübliche Miete steigt mit jedem neuen Mietspiegel, die Miete in der Familie bleibt oft über Jahre gleich. So rutscht eine Vermietung, die bei Vertragsschluss bei 70 % lag, unbemerkt unter die 66-%-Grenze. Prüfen Sie den Abstand deshalb bei jedem neuen Mietspiegel und passen Sie die Miete bei Bedarf an.
Dokumentation
Bewahren Sie den Auszug aus dem Mietspiegel mit Ihrer Einordnung, den Mietvertrag, die Kontoauszüge und die Betriebskostenabrechnungen auf. Die vollständige Analyse von marktmiete.de zeigt die Marktmiete und die geschätzte Vergleichsmiete Ihrer Wohnung mit Begründung. Sie ist kein Gutachten, hilft aber bei der Vorbereitung des Gesprächs mit Ihrer Steuerberatung.
Häufige Fragen
Gilt die 66-%-Grenze nur für Angehörige?
Nein. § 21 Abs. 2 EStG gilt für jede verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Bei fremden Mietern kommt eine deutlich verbilligte Miete in der Praxis nur selten vor.
Zählt die Kalt- oder die Warmmiete?
Die Warmmiete: ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten im Vergleich zur vereinbarten Kaltmiete plus gezahlten Nebenkosten.
Reicht eine Mietpreisanalyse als Nachweis?
Das Finanzamt orientiert sich vorrangig am Mietspiegel. Eine Marktanalyse wie die von marktmiete.de ersetzt kein Gutachten, eignet sich aber zur Einordnung und als Grundlage für das Gespräch mit der Steuerberatung.