Auch möblierte Wohnungen fallen unter die Mietpreisbremse, wenn sie nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss sich aber am Wert der Einrichtung orientieren. Eine gesetzliche Formel gibt es bisher nicht. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform sieht höchstens 1 % des Zeitwerts der Einrichtung pro Monat vor; er ist im November 2026 noch nicht beschlossen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was heute gilt
Die Mietpreisbremse unterscheidet nicht zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete auch hier bei Mietbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hinzukommen darf ein angemessener Zuschlag für die Möblierung.
Wie hoch dieser Zuschlag sein darf, regelt das Gesetz bisher nicht. Gerichte orientieren sich am Zeitwert der überlassenen Einrichtung, also am Wert der Möbel unter Berücksichtigung ihres Alters und ihrer Abnutzung. Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
Von der Mietpreisbremse ausgenommen ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB). Eine feste Zeitgrenze dafür gibt es bisher nicht; entscheidend ist ein besonderer, vorübergehender Anlass des Mieters, etwa ein befristeter Projekteinsatz. Ein befristeter Vertrag allein reicht dafür nicht.
Was die geplante Mietrechtsreform ändern würde
Stand November 2026: Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026). Er ist noch nicht beschlossen. Die beschriebenen Neuregelungen gelten erst, wenn das Gesetz verkündet und in Kraft getreten ist, und können sich im Verfahren noch ändern.
- Obergrenze nach Zeitwert: Die Vergleichsmiete darf um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen sind monatlich höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
- Vereinfachung bei Vollmöblierung: Bei voll ausgestatteten Wohnungen soll ein Zuschlag von bis zu 10 % der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet werden.
- Auskunftspflicht: Vermieter sollen die Höhe des Zuschlags vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Unterbleibt das, soll die Wohnung für die zulässige Miethöhe grundsätzlich als unmöbliert vermietet gelten.
- Kurzzeitvermietung: Die Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch soll grundsätzlich nur noch für bis zu sechs Monate gelten, mit Verlängerung auf bis zu acht Monate.
Nach dem Entwurf sollen die Regeln zu Möblierung und Kurzzeitvermietung erst am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung in Kraft treten. Für Verträge, die vorher geschlossen wurden, bliebe es beim bisherigen Recht.
Rechenbeispiel nach dem Entwurf
Eine Wohnung mit 50 m² hätte unmöbliert eine zulässige Miete von 700 € netto kalt. Die Einrichtung hat einen Zeitwert von 6.000 €. Nach der Zeitwert-Regel wären bis zu 60 € im Monat als Möblierungszuschlag angemessen. Ist die Wohnung voll ausgestattet, würde ein Zuschlag von bis zu 70 € (10 % von 700 €) als angemessen vermutet.
Was Sie schon jetzt tun sollten
- Eine Inventarliste mit Anschaffungsdatum und Kaufpreis jedes Einrichtungsgegenstands führen. Ohne sie lässt sich der Zeitwert kaum belegen.
- Den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausweisen, statt nur eine Gesamtmiete zu nennen.
- Den Zeitwert realistisch ansetzen: Möbel verlieren an Wert, ein fünf Jahre altes Sofa zählt nicht mit dem Neupreis.
- Nichts doppelt ansetzen: Ist die Einbauküche im Mietspiegel bereits als Ausstattung berücksichtigt, gehört sie nicht zusätzlich in den Zuschlag.
Lohnt sich möbliertes Vermieten?
Möblierte Wohnungen sprechen Mieter an, die kurzfristig und ohne eigenen Hausstand umziehen: Projektmitarbeitende, Studierende, Zuzügler aus dem Ausland. Dem höheren Mietertrag stehen häufigere Mieterwechsel, Verschleiß und mehr Verwaltungsaufwand gegenüber. In Gebieten mit Mietpreisbremse sinkt der Vorteil, wenn die Reform den Zuschlag begrenzt.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, sofern die Wohnung nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Zulässig ist zusätzlich ein angemessener Möblierungszuschlag.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag heute sein?
Eine gesetzliche Grenze gibt es bisher nicht. Maßgeblich ist der Zeitwert der Einrichtung. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform sieht höchstens 1 % des Zeitwerts pro Monat vor, bei voller Ausstattung vermutet bis zu 10 % der unmöblierten Miete.
Zählt die Einbauküche zur Möblierung?
Das hängt vom Mietspiegel ab. Ist die Einbauküche dort als Ausstattungsmerkmal berücksichtigt, ist sie bereits in der Vergleichsmiete enthalten und gehört nicht zusätzlich in den Zuschlag.
Quellen
- § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556g BGB – Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
- Deutscher Bundestag, hib 542/2026: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht
- BT-Drucksache 21/6807: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete