In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Länder können solche Gebiete bis Ende 2029 festlegen. Ausgenommen sind eine höhere Vormiete, Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Auf eine Ausnahme kann sich nur berufen, wer den Mieter vorher in Textform informiert.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung, welche Gemeinden oder Gemeindeteile einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Eine solche Verordnung darf höchstens fünf Jahre gelten und muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Der Bundestag hat diese Frist 2025 verlängert.
Auf jeder Stadtseite von marktmiete.de steht, ob dort Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten (Grundlage: Übersicht des BBSR, Stand Januar 2026). Weil Länder ihre Verordnungen ändern können, sollten Sie vor Vertragsschluss die aktuelle Landesverordnung prüfen.
| Stadt | Bestand € / m² | Neubau € / m² | Aufschlag | Regulierung |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 17,99 | 22,00 | 22 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Hamburg | 17,67 | 22,01 | 25 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| München | 26,06 | 28,43 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Köln | 16,86 | 19,81 | 18 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Frankfurt am Main | 19,70 | 21,52 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Leipzig | 11,03 | 14,32 | 30 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Düsseldorf | 16,30 | 19,31 | 19 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Dresden | 10,98 | 14,42 | 31 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
Marktmiete netto kalt für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 m², Stand Oktober 2026. Werte für 80 Städte und alle Postleitzahlen: Mietpreise nach Stadt.
Die Grundregel: Vergleichsmiete plus 10 %
Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung, nicht der Durchschnitt der Stadt. Sie ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel (siehe Mietspiegel richtig lesen).
Beispiel: Der Mietspiegel ordnet eine 65-m²-Wohnung bei 11,20 € / m² ein. Die zulässige Miete bei Mietbeginn beträgt dann höchstens 12,32 € / m², also 800,80 € netto kalt im Monat.
Die vier Ausnahmen
- Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): Hat der Vormieter mehr gezahlt als Vergleichsmiete plus 10 %, darf diese Vormiete weiter verlangt werden. Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, zählen nicht.
- Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB): Die Obergrenze erhöht sich um den Betrag, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung zulässig gewesen wäre.
- Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Bremse ausgenommen. Mehr dazu im Beitrag Neubau erstvermieten.
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung, wenn der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht und die Wohnung in wesentlichen Teilen einem Neubau gleichkommt.
Pflicht: vorher und unaufgefordert informieren
Wer eine Miete über Vergleichsmiete plus 10 % auf eine dieser Ausnahmen stützt, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform darüber informieren, also etwa wie hoch die Vormiete war oder dass es sich um einen Neubau handelt (§ 556g Abs. 1a BGB). Eine E-Mail genügt der Textform.
Fehlt die Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er sie nach, gilt die höhere Miete erst zwei Jahre nach der Nachholung. Praktisch heißt das: Die Information gehört ins Exposé oder spätestens in die E-Mail, mit der Sie den Vertragsentwurf verschicken.
Was bei einem Verstoß passiert
Der Mietvertrag bleibt wirksam, nur die Miete wird auf die zulässige Höhe begrenzt. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß rügt. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er die Überzahlung ab Beginn zurückfordern; später nur noch für die Zeit nach der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Zusätzlich kann er Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind.
Staffelmiete, Indexmiete und möblierte Wohnungen
- Staffelmiete: Die Bremse gilt für jede einzelne Staffel, berechnet zum Zeitpunkt, zu dem die Staffel fällig wird.
- Indexmiete: Die Bremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Die späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex. Mehr dazu unter Staffelmiete oder Indexmiete.
- Möblierte Wohnungen: Die Bremse gilt auch hier. Zulässig ist ein angemessener Möblierungszuschlag, siehe Möblierungszuschlag.
- Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Sie ist von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB). Eine feste Zeitgrenze gibt es dafür bisher nicht.
Was die geplante Mietrechtsreform ändern würde
Stand November 2026: Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026). Er ist noch nicht beschlossen. Die beschriebenen Neuregelungen gelten erst, wenn das Gesetz verkündet und in Kraft getreten ist, und können sich im Verfahren noch ändern.
Der Entwurf sieht unter anderem vor, die Ausnahme für die Kurzzeitvermietung grundsätzlich auf sechs Monate zu begrenzen (Verlängerung auf bis zu acht Monate), einen Möblierungszuschlag von höchstens 1 % des Zeitwerts der Einrichtung pro Monat festzuschreiben und Indexmieterhöhungen in angespannten Märkten zu begrenzen: Der Teil der Inflation, der über 3 % im Jahr hinausgeht, soll dort nur noch zur Hälfte weitergegeben werden können.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Mietverträge?
Nein. Sie begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Für Erhöhungen in laufenden Verträgen gelten die Regeln zur Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze nach § 558 BGB.
Darf ich die Miete des Vormieters weiter verlangen?
Ja, auch wenn sie über Vergleichsmiete plus 10 % liegt. Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei unberücksichtigt. Sie müssen den neuen Mieter vor Vertragsschluss in Textform über die Höhe der Vormiete informieren.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauwohnungen?
Nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Auch diese Ausnahme müssen Sie dem Mieter vorher in Textform mitteilen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Die Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ob und wo sie bis dahin gilt, entscheidet das jeweilige Land.
Quellen
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
- § 556f BGB – Ausnahmen
- § 556g BGB – Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
- Bundesregierung: Mietpreisbremse verlängert
- Deutscher Bundestag, hib 542/2026: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht