Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen als Eurobeträge im Vertrag, bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss bei der Staffelmiete jede Stufe die Bremse einhalten, bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete. Beide schließen Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete während der Laufzeit aus.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Staffelmiete: Erhöhungen stehen von Anfang an fest
Bei der Staffelmiete wird schriftlich vereinbart, wie hoch die Miete in bestimmten Zeiträumen ist. Jede Stufe muss als Miete oder Erhöhung in Euro ausgewiesen sein, eine Prozentangabe genügt nicht. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB).
- Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Modernisierungsumlagen ausgeschlossen.
- Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ab Abschluss ausgeschlossen werden.
- In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Bremse für jede Staffel, berechnet zum Zeitpunkt, zu dem die Staffel fällig wird. Eine Staffel, die dann über Vergleichsmiete plus 10 % liegt, ist insoweit unwirksam.
Indexmiete: Die Miete folgt der Inflation
Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gebunden (§ 557b BGB). Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Anpassung erklären Sie in Textform unter Angabe der Indexänderung; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
- Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Modernisierungsumlagen sind nur für Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene.
- Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
- Sinkt der Index, kann auch die Miete sinken.
Der Vergleich
| Staffelmiete | Indexmiete | |
|---|---|---|
| Erhöhung | feste Eurobeträge | nach Verbraucherpreisindex |
| Planbarkeit | hoch für beide Seiten | abhängig von der Inflation |
| Mietpreisbremse | für jede Staffel | nur für die Ausgangsmiete |
| Mindestabstand | ein Jahr je Stufe | ein Jahr unverändert |
| Aufwand | keiner nach Vertragsschluss | Erklärung in Textform je Anpassung |
| Risiko für den Vermieter | Staffeln laufen am Markt vorbei | niedrige Inflation bei stark steigendem Markt |
Was wann passt
Die Staffelmiete passt, wenn Sie eine klare Erwartung an die Marktentwicklung haben und Planbarkeit wichtiger ist als Inflationsschutz. Sie ist im Neubau verbreitet, wo die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung nicht greift (siehe Neubau erstvermieten). Zu hohe Staffeln sind riskant: Liegt die Miete später deutlich über dem Markt, steigt das Risiko eines Auszugs.
Die Indexmiete schützt den realen Wert der Miete. In Jahren hoher Inflation führt sie zu großen Sprüngen, die Mieter stark belasten, in Jahren niedriger Inflation kann sie hinter einem stark steigenden Mietmarkt zurückbleiben.
Geplante Begrenzung der Indexmiete
Stand November 2026: Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026). Er ist noch nicht beschlossen. Die beschriebenen Neuregelungen gelten erst, wenn das Gesetz verkündet und in Kraft getreten ist, und können sich im Verfahren noch ändern.
Der Entwurf sieht vor, Indexmieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 %, soll der darüber liegende Teil nur zur Hälfte angerechnet werden.
Beispiel: Steigt der Index um 5 %, dürfte die Miete um 3 % plus die Hälfte der übrigen 2 Prozentpunkte steigen, also um 4 %. Bei 1.000 € Nettokaltmiete wären das 40 € statt 50 € im Monat. Die Begrenzung soll nur für Anpassungserklärungen gelten, die zugehen, nachdem die Wohnung von einer entsprechenden Landesverordnung erfasst ist.
Häufige Fragen
Kann ich Staffel- und Indexmiete kombinieren?
Nein. Für denselben Zeitraum gilt entweder eine Staffel- oder eine Indexvereinbarung.
Muss der Mieter einer Indexerhöhung zustimmen?
Nein. Ist die Erklärung in Textform abgegeben und nennt sie die Änderung des Index sowie die neue Miete, ist die erhöhte Miete ab dem übernächsten Monat zu zahlen.
Was passiert, wenn eine Staffel gegen die Mietpreisbremse verstößt?
Die Staffel ist insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Eine in einer früheren Staffel wirksam erreichte Miethöhe bleibt erhalten.