Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Preis richtet sich deshalb nach dem Markt: Neubauwohnungen erzielen je nach Stadt einen deutlichen Aufschlag gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen. Die Neubau-Ausnahme müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Ausnahme von der Mietpreisbremse
Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Nach überwiegender Auffassung bleibt eine solche Wohnung auch bei späteren Neuvermietungen ausgenommen. Die Ausnahme gilt nur bei Mietbeginn: Für spätere Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gelten auch im Neubau die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze, sofern Sie keine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren.
Wichtig ist die Auskunftspflicht: Der Mieter muss vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform erfahren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft können Sie sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Wie hoch der Neubau-Aufschlag ist
Neubauwohnungen erzielen mehr als Bestandswohnungen in derselben Lage: neue Bäder und Küchen, bessere Grundrisse, Aufzug, Balkon und deutlich niedrigere Heizkosten. Wie groß der Abstand ist, hängt vom Markt ab. marktmiete.de leitet den Aufschlag je Stadt aus dem Verhältnis von Neubau- zu Bestandsmieten ab und weist ihn auf jeder Stadtseite aus.
| Stadt | Bestand € / m² | Neubau € / m² | Aufschlag | Regulierung |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 17,99 | 22,00 | 22 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Hamburg | 17,67 | 22,01 | 25 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| München | 26,06 | 28,43 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Köln | 16,86 | 19,81 | 18 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Frankfurt am Main | 19,70 | 21,52 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Leipzig | 11,03 | 14,32 | 30 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Düsseldorf | 16,30 | 19,31 | 19 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Dresden | 10,98 | 14,42 | 31 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
Marktmiete netto kalt für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 m², Stand Oktober 2026. Werte für 80 Städte und alle Postleitzahlen: Mietpreise nach Stadt.
Was den Preis im Neubau zusätzlich bewegt
- Lage im Gebäude: Obere Etagen, Dachgeschoss mit Terrasse und Wohnungen mit Gartenanteil liegen über dem Schnitt; Erdgeschoss zur Straße und Nordausrichtung darunter.
- Grundriss und Größe: Kompakte Zwei-Zimmer-Wohnungen erzielen je Quadratmeter oft mehr als große Familienwohnungen.
- Ausstattung: Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster, Einbauküche, zweites Bad, Abstellraum in der Wohnung.
- Energiestandard: Niedrige Nebenkosten sind ein echtes Argument, wenn Mieter die Warmmiete vergleichen.
- Stellplätze: Tiefgaragen- und Fahrradstellplätze werden üblicherweise gesondert vermietet und gehören nicht in den Quadratmeterpreis der Wohnung.
Viele Einheiten gleichzeitig vermieten
Bei einem Neubau mit vielen Wohnungen lohnt eine Preisstaffelung innerhalb des Gebäudes nach Etage, Ausrichtung und Größe statt eines einheitlichen Quadratmeterpreises. Bewährt hat sich, mit einem ersten Teil der Wohnungen zu starten, die Nachfrage in den ersten zwei bis drei Wochen auszuwerten und die Preise der übrigen Einheiten danach zu justieren. Ein zu hoher Einstieg verzögert die Vermietung des ganzen Hauses; ein zu niedriger legt das Mietniveau für Jahre fest.
Staffel- oder Indexmiete im Neubau
Weil die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung nicht greift, sind Staffel- und Indexmieten im Neubau verbreitet. Welche Variante wann passt, erklärt der Beitrag Staffelmiete oder Indexmiete.
Checkliste vor dem Inserat
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, für jede Einheit einzeln.
- Energieausweis mit den Pflichtangaben für das Inserat.
- Textbaustein zur Neubau-Ausnahme für Exposé und Vertragsversand.
- Preis je Einheit mit Begründung dokumentiert.
- Stellplätze, Keller und Einbauküche klar geregelt und gesondert ausgewiesen.
Häufige Fragen
Gilt die Neubau-Ausnahme auch beim zweiten Mieter?
Nach überwiegender Auffassung ja: Ausgenommen ist die Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, nicht nur ihre erste Vermietung. Auch bei jeder weiteren Vermietung müssen Sie den Mieter vorher in Textform darauf hinweisen.
Reicht eine E-Mail für die Auskunft?
Ja. Das Gesetz verlangt Textform; eine E-Mail oder ein Hinweis im Exposé, das dem Mieter vor Vertragsschluss vorliegt, genügt.
Wie viel teurer ist ein Neubau als eine Bestandswohnung?
Das hängt stark vom Markt ab. Auf den Stadtseiten von marktmiete.de steht für jede Stadt der typische Aufschlag der Erstvermietung im Neubau gegenüber einer durchschnittlichen Bestandswohnung.