Methodik

Die Marktmiete wird in einer nachvollziehbaren Preisbrücke berechnet. Jeder Schritt ist ein Faktor, der in der vollständigen Analyse einzeln in € / m² ausgewiesen wird.

1. Marktanker auf Kreisebene

Ausgangspunkt ist die Angebotsmiete des Kreises bzw. der kreisfreien Stadt aus der Laufenden Raumbeobachtung des BBSR (INKAR), fortgeschrieben mit dem Trend der vergangenen Jahre.

2. Gemeinde und Postleitzahl

Das Verhältnis des Mietniveaus der Gemeinde und der Postleitzahl zum Kreis stammt aus dem Zensus 2022 (Nettokaltmieten aller Mietwohnungen). Die Postleitzahlen werden über das 100-Meter-Gitter des Zensus zugeordnet.

3. Marktkalibrierung

Die moovin Immobilien GmbH gleicht die Modellwerte regelmäßig mit aktuellen Angebotsmieten ab. Die mittlere Abweichung liegt in den kalibrierten Städten bei rund 5 %.

4. Mikrolage

Die Verteilung der Zensus-Mieten innerhalb der Gemeinde oder Postleitzahl (10. bis 90. Perzentil) beschreibt einfache bis sehr gute Lagen. Die Spanne auf dieser Website zeigt das 25. bis 75. Perzentil.

5. Objektmerkmale

Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Geschoss, Außenfläche, Energieeffizienz und Möblierung wirken als prozentuale Zu- und Abschläge. Der Neubau-Aufschlag für die Erstvermietung wird je Markt aus dem Verhältnis von Neubau- zu Bestandsmieten abgeleitet.

6. Mietspiegel und Mietpreisbremse

Liegt für eine Stadt ein Mietspiegel vor, dessen Herausgeber die Nutzung nicht ausschließt, schätzt die Analyse die ortsübliche Vergleichsmiete daraus und weist sie als Einzelergebnis mit Herausgeber, Ausgabe und Link zum offiziellen Mietspiegel aus. Schließt der Herausgeber die Nutzung aus, verweist die Analyse nur auf den offiziellen Mietspiegel. In diesen Fällen und dort, wo kein Mietspiegel vorliegt, wird die Vergleichsmiete aus den Zensus-Mieten genähert. Die Schätzung ist kein Begründungsmittel nach § 558a BGB und keine Aussage darüber, ob eine Miete im Einzelfall zulässig ist. Die Gebietskulisse der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze folgt der Übersicht des BBSR (Stand Januar 2026).

Grenzen

Die Werte sind statistische Schätzungen für typische Wohnungen. Besonderheiten eines Objekts, etwa ein außergewöhnlicher Grundriss, Lärm oder ein besonderer Ausblick, kann das Modell nur über die Lagewahl abbilden. Unverbindliche Marktanalyse der moovin Immobilien GmbH. Keine Rechtsberatung, kein Gutachten und keine Mietwertermittlung im Sinne des § 558a BGB.

Quellen

Datengrundlage u. a.: Statistisches Bundesamt, Zensus 2022 (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0); BBSR, INKAR und Mietenstufen; © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL); Angebotsmieten-Kalibrierung und Aufbereitung: moovin Immobilien GmbH.