Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht die Miete, die neue Mieter heute zahlen. Um ihn zu lesen, bestimmen Sie Wohnlage, Baualter und Größe Ihrer Wohnung, lesen die Spanne ab und legen mit den Ausstattungsmerkmalen fest, wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist dieser Wert plus 10 % die Obergrenze bei Neuvermietung.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt. Er soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er wird nach zwei Jahren angepasst und nach vier Jahren neu erstellt. Für ihn gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d BGB). Wer davon abweichen will, muss das gut begründen.
Tabelle oder Formel
Mietspiegel gibt es in zwei Bauarten. Der Tabellenmietspiegel, etwa in Berlin, ordnet jede Wohnung nach Baualter, Größe und Wohnlage einem Feld mit Mittelwert und Spanne zu. Der Regressionsmietspiegel, etwa in München, berechnet eine Basismiete aus Wohnfläche und Baujahr und verändert sie mit prozentualen Zu- und Abschlägen. Viele Städte bieten dafür einen Online-Rechner an.
In fünf Schritten zur Einordnung
- Den gültigen Mietspiegel finden: Er steht auf der Website der Stadt. Achten Sie auf das Erscheinungsdatum und darauf, ob er einfach oder qualifiziert ist.
- Die Wohnlage bestimmen: Meist über ein Straßen- oder Wohnlagenverzeichnis, oft mit Hausnummernbereichen. Benachbarte Straßen können in unterschiedlichen Lageklassen liegen.
- Baualter und Größe zuordnen: Maßgeblich ist in der Regel das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes und die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.
- Feld oder Basiswert ablesen: Notieren Sie Mittelwert und Spanne.
- Mit den Merkmalen einordnen: Bad, Küche, Böden, Balkon, Aufzug, energetischer Zustand und Umfeld verschieben die Miete innerhalb der Spanne. Viele Mietspiegel enthalten dafür eine Orientierungshilfe mit positiven und negativen Merkmalen.
Typische Stolperstellen
- Sanierter Altbau: Das Baualter bleibt das des Gebäudes. Die Sanierung wirkt über die Ausstattungsmerkmale, nicht über eine jüngere Baualtersklasse, es sei denn, der Mietspiegel sieht für modernisierte Wohnungen eine eigene Einordnung vor.
- Doppelt gezählte Ausstattung: Ist eine Einbauküche im Mietspiegel bereits als Merkmal berücksichtigt, darf sie nicht zusätzlich als Möblierungszuschlag angesetzt werden.
- Leere Felder: Für sehr kleine, sehr große oder sehr neue Wohnungen sind manche Felder nicht oder nur schwach besetzt. Dann sind Vergleichswohnungen oder ein Gutachten oft aussagekräftiger.
- Mietspiegel und Markt verwechseln: Der Mietspiegel bildet Mieten der letzten sechs Jahre ab. Für den Angebotspreis außerhalb der Mietpreisbremse ist er eine Untergrenze zur Orientierung, nicht der Marktwert.
Was der Mietspiegel für die Neuvermietung bedeutet
In Gebieten mit Mietpreisbremse ist der eingeordnete Mietspiegelwert plus 10 % die zulässige Miete bei Mietbeginn, sofern keine Ausnahme greift. Ohne Mietpreisbremse zeigt der Mietspiegel, wie weit die Marktmiete über dem Niveau der laufenden Verträge liegt. Wie Sie beides zu einem Angebotspreis zusammenführen, steht im Beitrag Wie viel Miete kann ich verlangen?
Häufige Fragen
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Auf der Website der Stadt oder Gemeinde, meist bei Wohnen, Bauen oder Soziales. Viele Städte bieten zusätzlich einen Online-Rechner an. Auf den Stadtseiten von marktmiete.de finden Sie die Marktmiete der Stadt zum Vergleich.
Soll ich den Mittelwert oder den oberen Wert der Spanne ansetzen?
Ausgangspunkt ist der Mittelwert. Ein Wert im oberen Teil der Spanne ist gerechtfertigt, wenn die Wohnung überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale hat, und sollte sich mit diesen Merkmalen begründen lassen.
Was tun, wenn meine Wohnung nicht in den Mietspiegel passt?
Bei Wohnungen, für die der Mietspiegel keine oder nur wenige Daten enthält, sind drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten oft die bessere Grundlage.