Die Miete, die Sie verlangen können, liegt zwischen zwei Grenzen: dem, was der Markt für eine vergleichbare Wohnung heute zahlt, und dem, was das Mietrecht erlaubt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Innerhalb dieser Grenzen legen Sie den Angebotspreis so fest, dass die Wohnung zügig und an passende Mieter vermietet wird.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Schritt 1: Das Mietniveau der Lage ermitteln
Ausgangspunkt ist die Marktmiete netto kalt je Quadratmeter für eine durchschnittliche Wohnung in Ihrer Gemeinde oder Postleitzahl. Innerhalb einer Großstadt liegen zwischen einfachen und guten Lagen oft mehrere Euro je Quadratmeter. Ein Stadtdurchschnitt reicht deshalb selten; schauen Sie mindestens auf die Postleitzahl.
Die kostenlose Mietspanne auf marktmiete.de zeigt dieses Niveau für jede Gemeinde und Postleitzahl in Deutschland. Ergänzend lohnt ein Blick in den örtlichen Mietspiegel und auf aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen. Achten Sie dabei darauf, welche Art von Miete Sie vergleichen: Inserate zeigen Angebotsmieten, der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Warum diese Zahlen auseinanderliegen, erklärt der Beitrag Angebotsmiete, Bestandsmiete, Vergleichsmiete.
| Stadt | Bestand € / m² | Neubau € / m² | Aufschlag | Regulierung |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 17,99 | 22,00 | 22 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Hamburg | 17,67 | 22,01 | 25 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| München | 26,06 | 28,43 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Köln | 16,86 | 19,81 | 18 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Frankfurt am Main | 19,70 | 21,52 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Leipzig | 11,03 | 14,32 | 30 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Düsseldorf | 16,30 | 19,31 | 19 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Dresden | 10,98 | 14,42 | 31 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
Marktmiete netto kalt für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 m², Stand Oktober 2026. Werte für 80 Städte und alle Postleitzahlen: Mietpreise nach Stadt.
Schritt 2: Ihre Wohnung einordnen
Die Spanne der Lage gilt für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung mittlerer Größe. Ihre Wohnung weicht davon fast immer ab. Diese Merkmale bewegen den Preis am stärksten:
- Wohnfläche: Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter deutlich mehr als große, weil Bad und Küche auf weniger Fläche verteilt sind und die Nachfrage von Ein- und Zweipersonenhaushalten hoch ist.
- Baujahr und Zustand: Eine frisch renovierte Wohnung mit neuem Bad liegt im oberen Teil der Spanne, ein unsanierter Zustand im unteren.
- Ausstattung: Einbauküche, Balkon oder Terrasse, hochwertige Böden, Aufzug und ein modernes Bad sind die typischen Zuschläge.
- Energieeffizienz: Mieter vergleichen zunehmend die Warmmiete. Die Kennwerte aus dem Energieausweis gehören ohnehin ins Inserat (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals Gebäudeenergiegesetz).
- Lage im Haus: Etage, Ausrichtung, Licht und Lärm machen innerhalb desselben Gebäudes spürbare Unterschiede.
- Möblierung: Eine möblierte Wohnung rechtfertigt einen Zuschlag, aber nur in angemessener Höhe (siehe Möblierungszuschlag).
Schritt 3: Die rechtliche Obergrenze prüfen
Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ob die Bremse gilt, steht auf jeder Stadtseite von marktmiete.de. Die Obergrenze ermitteln Sie in der Regel über den Mietspiegel, siehe Mietspiegel richtig lesen.
Es gibt Ausnahmen: Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden, Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen, ebenso die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform informieren. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Auch ohne Mietpreisbremse ist die Miete nicht völlig frei: Liegt sie mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und wird dabei ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt, kann das eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sein.
Schritt 4: Den Angebotspreis festlegen
Zwischen Marktniveau und Obergrenze entscheiden Sie, wo Sie einsteigen. Zwei Kosten stehen sich gegenüber: Eine zu niedrige Miete wirkt über Jahre nach, ein zu hoher Preis verlängert den Leerstand.
Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 70 m² liegt bei einer Marktmiete von 13 € / m², also 910 € netto kalt. Setzen Sie den Preis 5 % höher an, bringt das 45,50 € mehr im Monat. Bleibt die Wohnung dadurch einen Monat länger leer, fehlen 955,50 €. Es dauert dann rund 21 Monate, bis der höhere Preis den Leerstand wieder hereingeholt hat.
Ein bewährtes Vorgehen: Steigen Sie mit einem begründeten Preis im passenden Teil der Spanne ein und beobachten Sie die erste Woche. Kommen kaum Anfragen, liegt es selten an den Fotos allein. Kommen sehr viele, können Sie in Ruhe unter den Bewerbern auswählen. Wie teuer ein zu niedriger Start wird, zeigt der Beitrag Zu billig vermietet?
Schritt 5: Den Preis begründen und dokumentieren
Halten Sie fest, wie Sie zu Ihrem Preis gekommen sind: Einordnung im Mietspiegel, Vergleichsangebote, Zu- und Abschläge für die Ausstattung. Das hilft bei Rückfragen von Mietinteressenten, bei Abstimmungen mit Miteigentümern und, falls Sie an Angehörige vermieten, gegenüber dem Finanzamt. Die vollständige Analyse von marktmiete.de liefert diese Begründung als PDF.
Häufige Fehler
- Den Mietspiegelwert für die Marktmiete halten. Er bildet Mieten der letzten sechs Jahre ab und liegt in gefragten Städten meist darunter.
- Den Durchschnitt der Stadt auf eine konkrete Wohnung übertragen, ohne Lage und Ausstattung zu berücksichtigen.
- Sich auf eine höhere Vormiete oder die Neubau-Ausnahme berufen, ohne den Mieter vorher in Textform zu informieren.
- Kaltmiete und Warmmiete vermischen. Mietspiegel und Mietpreisbremse beziehen sich auf die Nettokaltmiete.
Häufige Fragen
Darf ich die Miete frei festlegen?
Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse grundsätzlich ja. Grenzen setzen dort vor allem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Mietwucher). In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift.
Wie oft kann ich die Miete später erhöhen?
Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Erhöhung, mit mindestens einem Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen und um höchstens 20 % in drei Jahren. In vielen Städten gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %.
Bezieht sich die Mietpreisbremse auf die Kalt- oder die Warmmiete?
Auf die Nettokaltmiete. Betriebskosten werden gesondert vereinbart und abgerechnet.
Ersetzt die Analyse von marktmiete.de ein Gutachten?
Nein. Sie ist eine unverbindliche Marktanalyse und kein Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB. Für die Festlegung eines Angebotspreises gibt sie eine nachvollziehbare Grundlage.