Wer bei der Neuvermietung zu niedrig einsteigt, holt die Differenz oft über Jahre nicht auf. Mieterhöhungen sind im laufenden Vertrag nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um höchstens 20 % in drei Jahren möglich, in vielen Städten nur um 15 %. 50 € zu wenig im Monat sind 600 € im Jahr und 6.000 € in zehn Jahren. Umgekehrt kostet jeder Monat Leerstand eine volle Miete.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die einfache Rechnung
Ein Abschlag, der beim Einzug klein wirkt, summiert sich über die Mietdauer. Die Tabelle zeigt den entgangenen Betrag ohne spätere Erhöhungen.
| Zu wenig im Monat | pro Jahr | in 5 Jahren | in 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 25 € | 300 € | 1.500 € | 3.000 € |
| 50 € | 600 € | 3.000 € | 6.000 € |
| 100 € | 1.200 € | 6.000 € | 12.000 € |
Warum sich die Lücke selten schließt
Im laufenden Mietvertrag kann die Miete ohne Staffel- oder Indexvereinbarung nur nach § 558 BGB erhöht werden. Dafür gelten drei Grenzen:
- Wartezeit: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, zwischen zwei Erhöhungsverlangen liegt mindestens ein Jahr.
- Vergleichsmiete: Erhöht werden darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie liegt in gefragten Städten meist unter der Marktmiete bei Neuvermietung.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze um 15 %.
Liegt die Marktmiete über der Vergleichsmiete, erreicht eine zu niedrig gestartete Miete das Marktniveau im laufenden Vertrag also oft gar nicht mehr. Dazu kommen Aufwand und das Verhältnis zum Mieter, die viele Vermieter vor regelmäßigen Erhöhungen zurückschrecken lassen.
Auch die nächste Vermietung ist betroffen
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf eine Vormiete, die über Vergleichsmiete plus 10 % liegt, bei der nächsten Vermietung weiter verlangt werden. Eine zu niedrige Miete verschenkt diesen Bestandsschutz. Mehr dazu im Beitrag Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Aber: Zu teuer kostet auch
Ein Monat Leerstand kostet eine volle Monatsmiete. Bei einer 70-m²-Wohnung mit 13 € / m² sind das 910 €. Ein um 5 % zu niedriger Preis kostet dagegen 45,50 € im Monat. Erst nach rund 20 Monaten ist der Abschlag teurer als ein Monat Leerstand. Ein marktgerechter Preis bringt außerdem genug Anfragen, um in Ruhe einen passenden Mieter mit solider Bonität auszuwählen.
So finden Sie den Punkt dazwischen
- Marktniveau der Lage ermitteln, etwa mit der kostenlosen Spanne für Ihre Postleitzahl.
- Die Wohnung mit ihren Merkmalen einordnen: Größe, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz.
- Die rechtliche Obergrenze prüfen, wenn die Mietpreisbremse gilt.
- Im passenden Teil der Spanne einsteigen und die Nachfrage der ersten Woche beobachten.
Die Schritte im Detail beschreibt der Beitrag Wie viel Miete kann ich verlangen?
Häufige Fragen
Kann ich die Miete nach dem Einzug einfach anpassen?
Nein. Im laufenden Vertrag ist eine Erhöhung nur nach den gesetzlichen Regeln möglich, also bis zur Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze, über eine vorab vereinbarte Staffel- oder Indexmiete, nach einer Modernisierung oder einvernehmlich mit dem Mieter.
Gleicht eine Staffelmiete einen niedrigen Start aus?
Teilweise. Mit einer Staffelmiete stehen künftige Erhöhungen von Anfang an fest. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss aber jede Staffel die Bremse einhalten. Mehr dazu im Beitrag Staffelmiete oder Indexmiete.
Ist eine etwas niedrigere Miete manchmal sinnvoll?
Ja, etwa wenn ein langfristiger, zuverlässiger Mieter wichtiger ist als der letzte Euro oder wenn Leerstand droht. Wichtig ist, die Entscheidung bewusst und mit Kenntnis des Marktniveaus zu treffen.