Mietpreisangaben beziehen sich auf unterschiedliche Mieten. Angebotsmieten stammen aus Inseraten, Abschlussmieten aus tatsächlich unterschriebenen Neuverträgen, Bestandsmieten aus allen laufenden Verträgen und die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Vereinbarungen und Änderungen der letzten sechs Jahre. In gefragten Städten liegen Angebotsmieten meist deutlich über Bestandsmieten. Wer eine Zahl übernimmt, sollte wissen, welche Miete gemeint ist.
Vier Begriffe, vier Zahlen
| Begriff | Was gemessen wird | Typische Quelle | Zeitbezug |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete | Geforderte Miete in Inseraten | Auswertungen von Wohnungsanzeigen, BBSR | aktuell |
| Abschlussmiete | Tatsächlich vereinbarte Miete bei Neuvermietung | Vermieter und Vermarkter | aktuell |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Übliche Miete vergleichbarer Wohnungen | Mietspiegel | letzte sechs Jahre |
| Bestandsmiete | Miete aller laufenden Verträge | Zensus, Haushaltsbefragungen | Stichtag, alle Vertragsjahre |
Angebotsmiete: der Wunsch
Angebotsmieten zeigen, was Vermieter in Inseraten verlangen. Sie reagieren schnell auf den Markt und sind deshalb ein guter Frühindikator. Sie zeigen aber nicht, ob zu diesem Preis auch vermietet wurde. Wohnungen, die lange inseriert sind, gehen mit ihrem ursprünglichen Preis in Auswertungen ein, Wohnungen, die über Wartelisten oder Empfehlungen vermietet werden, gar nicht.
Abschlussmiete: der Vertrag
Die Abschlussmiete ist die Miete, die im unterschriebenen Mietvertrag steht. Sie kann unter der Angebotsmiete liegen, etwa wenn der Preis nach einigen Wochen gesenkt wurde. Wer viele Vermietungen begleitet, sieht, wie weit Angebot und Abschluss je nach Lage und Wohnungstyp auseinanderliegen. Für den eigenen Angebotspreis ist sie die relevanteste Zahl, öffentlich verfügbar ist sie aber kaum.
Ortsübliche Vergleichsmiete: das rechtliche Maß
Die Vergleichsmiete ist ein Rechtsbegriff. Sie bestimmt, wie weit eine Miete im laufenden Vertrag steigen darf und wo bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse greift. Weil sie Neuverträge und Erhöhungen der letzten sechs Jahre umfasst, liegt sie in Märkten mit steigenden Mieten unter der Angebots- und der Abschlussmiete. Wie man sie ermittelt, steht im Beitrag Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Bestandsmiete: der Durchschnitt aller Verträge
Die Bestandsmiete umfasst auch Verträge, die vor zehn oder zwanzig Jahren geschlossen wurden. Der Zensus 2022 ist die umfassendste Quelle dafür: Er hat die Nettokaltmieten aller Mietwohnungen zum Stichtag 15. Mai 2022 erhoben. Für die Frage, was eine Wohnung heute bei Neuvermietung bringt, ist die Bestandsmiete zu niedrig. Sie eignet sich aber gut, um Lagen innerhalb einer Stadt miteinander zu vergleichen.
Welche Zahl wofür?
- Angebotspreis für die Neuvermietung festlegen: Marktmiete aus Angebots- und Abschlussmieten, eingeordnet nach Lage und Ausstattung.
- Obergrenze bei Mietpreisbremse prüfen: ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %.
- Mieterhöhung im laufenden Vertrag: ortsübliche Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze.
- Vermietung an Angehörige: ortsübliche Miete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten.
Wie marktmiete.de rechnet
marktmiete.de kombiniert die Quellen so, dass jede ihre Stärke ausspielt: Die aktuelle Angebotsmiete des Kreises aus den Daten des BBSR bildet den Marktanker. Das Verhältnis der Zensus-Mieten von Gemeinde und Postleitzahl zum Kreis verfeinert den Wert bis auf die Lage. Die moovin Immobilien GmbH, die über 20.000 Mietwohnungsinserate begleitet hat, gleicht die Modellwerte regelmäßig mit aktuellen Marktmieten ab. Der Datenstand steht auf jeder Seite. Details stehen auf der Seite Methodik.
Häufige Fragen
Warum zeigt der Zensus so niedrige Mieten?
Weil er alle laufenden Mietverträge erfasst, auch sehr alte, und weil er den Stand vom Mai 2022 abbildet. Für Vergleiche zwischen Lagen ist er sehr wertvoll, als Preis für eine Neuvermietung zu niedrig.
Sind Angebotsmieten überhöht?
Nicht grundsätzlich. Sie zeigen die Preisvorstellung der Anbieter. In sehr gefragten Lagen wird oft nahe am Angebot vermietet, in schwächeren Lagen mit Abschlägen oder nach längerer Vermarktung.
Welche Miete zeigt die kostenlose Spanne von marktmiete.de?
Die Marktmiete netto kalt für eine durchschnittlich ausgestattete Bestandswohnung mit 60 bis 80 m² bei Neuvermietung, von einfacher bis guter Lage. Die vollständige Analyse rechnet zusätzlich Ihre konkrete Wohnung und schätzt die Vergleichsmiete.