Im laufenden Mietvertrag kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 % steigen, in vielen Städten um 15 %. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zuzustimmen; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die vier Voraussetzungen
- Wartefrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.
- Obergrenze Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (siehe Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln).
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze um 15 %.
- Keine Staffel- oder Indexmiete: Ist eine solche vereinbart, ist die Erhöhung nach § 558 BGB während ihrer Laufzeit ausgeschlossen.
Form und Begründung
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform zugehen und begründet sein (§ 558a BGB). Als Begründung zulässig sind der Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte im Verlangen auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen.
Fristen im Überblick
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
| Schritt | Beispiel bei Zugang am 10. März |
|---|---|
| Zustimmungsfrist endet | 31. Mai |
| Neue Miete gilt ab | 1. Juni |
| Klage auf Zustimmung spätestens | 31. August |
Nach Zugang eines Erhöhungsverlangens hat der Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
Rechenbeispiel
Eine 70-m²-Wohnung kostet seit vier Jahren 700 € netto kalt (10 € / m²). Der Mietspiegel ordnet sie bei 11,80 € / m² ein, also 826 €. In einer Stadt mit Kappungsgrenze 15 % dürfte die Miete in drei Jahren höchstens auf 805 € steigen. Mehr als 805 € sind daher vorerst nicht durchsetzbar, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt.
Was das für die Neuvermietung bedeutet
Weil Erhöhungen im laufenden Vertrag langsam und begrenzt sind, entscheidet der Startpreis über Jahre über den Ertrag. Mehr dazu im Beitrag Zu billig vermietet?
Häufige Fragen
Muss der Mieter einer berechtigten Mieterhöhung zustimmen?
Ja, soweit die Voraussetzungen vorliegen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen.
Darf ich die Miete jedes Jahr erhöhen?
Grundsätzlich höchstens einmal im Jahr, frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung, und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % bzw. 15 %.
Reicht eine E-Mail für das Erhöhungsverlangen?
Das Gesetz verlangt Textform; eine E-Mail genügt grundsätzlich. Wichtig ist, dass der Zugang nachweisbar ist und die Begründung beiliegt.