Die Miete pro Quadratmeter ist die Nettokaltmiete geteilt durch die Wohnfläche. Eine Wohnung mit 70 m² und 910 € Kaltmiete kostet 13 € / m². Vergleichen lassen sich nur gleiche Größen: Kaltmiete mit Kaltmiete, Wohnfläche nach derselben Berechnungsart. Kleine Wohnungen haben je Quadratmeter fast immer einen höheren Preis als große.
Die Formel
Miete pro m² = Nettokaltmiete ÷ Wohnfläche
Umgekehrt ergibt sich die Monatsmiete aus Quadratmeterpreis mal Wohnfläche. Mietspiegel, Mietpreisbremse und die meisten Marktübersichten arbeiten mit der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.
Drei Rechenbeispiele
| Wohnung | Kaltmiete | Wohnfläche | € / m² kalt |
|---|---|---|---|
| Apartment | 560 € | 35 m² | 16,00 |
| Zwei Zimmer | 910 € | 70 m² | 13,00 |
| Vier Zimmer | 1.320 € | 110 m² | 12,00 |
Das Muster ist typisch: Je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis je Quadratmeter. Küche, Bad und Flur kosten auch auf kleiner Fläche fast gleich viel, und die Nachfrage von Ein- und Zweipersonenhaushalten ist hoch.
Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete
- Nettokaltmiete: die reine Miete für die Wohnung. Bezugsgröße für Mietspiegel, Mietpreisbremse und Mieterhöhungen.
- Warmmiete: Kaltmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Danach rechnen Mieter ihr Budget, und das Finanzamt vergleicht sie bei der Vermietung an Angehörige.
- Bruttokaltmiete: Kaltmiete einschließlich der Betriebskosten, aber ohne Heizkosten. Kommt in älteren Verträgen und einzelnen Mietspiegeln vor.
Typische Fehler
- Die Grundfläche statt der Wohnfläche ansetzen. Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen nur anteilig (siehe Wohnfläche richtig berechnen).
- Stellplatz, Küche oder Möblierung in den Quadratmeterpreis einrechnen und dann mit Werten ohne diese Leistungen vergleichen.
- Den Quadratmeterpreis einer großen Wohnung auf ein Apartment übertragen oder umgekehrt.
- Angebotsmieten aus Inseraten mit der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel gleichsetzen (siehe Angebotsmiete, Bestandsmiete, Vergleichsmiete).
Was ein Quadratmeter in den größten Städten kostet
| Stadt | Bestand € / m² | Neubau € / m² | Aufschlag | Regulierung |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 17,99 | 22,00 | 22 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Hamburg | 17,67 | 22,01 | 25 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| München | 26,06 | 28,43 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Köln | 16,86 | 19,81 | 18 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Frankfurt am Main | 19,70 | 21,52 | 9 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Leipzig | 11,03 | 14,32 | 30 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Düsseldorf | 16,30 | 19,31 | 19 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
| Dresden | 10,98 | 14,42 | 31 % | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % |
Marktmiete netto kalt für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 m², Stand Oktober 2026. Werte für 80 Städte und alle Postleitzahlen: Mietpreise nach Stadt.
Für jede Gemeinde und Postleitzahl zeigt die kostenlose Spanne rechts den aktuellen Wert. Wie Sie daraus den Preis für Ihre Wohnung ableiten, steht im Beitrag Wie viel Miete kann ich verlangen?
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Miete pro Quadratmeter?
Teilen Sie die Nettokaltmiete durch die Wohnfläche. 910 € Kaltmiete für 70 m² ergeben 13 € / m².
Bezieht sich der Quadratmeterpreis auf die Kalt- oder die Warmmiete?
In der Regel auf die Nettokaltmiete. Mietspiegel, Mietpreisbremse und Marktübersichten wie marktmiete.de verwenden diesen Wert.
Warum sind kleine Wohnungen je Quadratmeter teurer?
Küche, Bad und Flur verursachen auch auf kleiner Fläche ähnliche Kosten, und die Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist in vielen Städten besonders hoch.