Die Miete wird fast immer je Quadratmeter Wohnfläche bemessen, deshalb wirkt jeder Fehler in der Fläche direkt auf den Preis. Üblicher Maßstab ist die Wohnflächenverordnung: Flächen unter Dachschrägen mit 1 bis 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte, darunter gar nicht, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, kann der Mieter die Miete mindern.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Welche Regeln gelten
Für frei finanzierte Wohnungen schreibt das Gesetz keine bestimmte Berechnungsart vor. Ist nichts anderes vereinbart und nichts anderes ortsüblich, legen Gerichte in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zugrunde. Wer im Mietvertrag eine Fläche nennt, sollte sie deshalb nach dieser Verordnung ermitteln.
Was wie zählt
| Fläche | Anrechnung nach § 4 WoFlV |
|---|---|
| Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe | vollständig |
| Raumteile mit 1 bis unter 2 m lichter Höhe, etwa unter Dachschrägen | zur Hälfte |
| Raumteile unter 1 m lichter Höhe | nicht |
| Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume und Garagen. Sie können den Wert der Wohnung erhöhen, gehören aber nicht in den Quadratmeterpreis.
Ein Beispiel
Eine Dachgeschosswohnung hat 60 m² Grundfläche mit voller Höhe, 12 m² unter Schrägen zwischen 1 und 2 Metern, 4 m² unter 1 Meter und eine Terrasse mit 16 m². Nach WoFlV ergeben sich 60 + 6 + 0 + 4 = 70 m² Wohnfläche. Wer stattdessen 92 m² Grundfläche inseriert, setzt die Fläche um über 30 % zu hoch an.
Was eine falsche Fläche kostet
- Mietminderung: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Vertrag vereinbarten, gilt das nach ständiger Rechtsprechung als Mangel. Der Mieter kann die Miete im Verhältnis der Abweichung mindern und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
- Mieterhöhung: Bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete zählt die tatsächliche Fläche, nicht die im Vertrag genannte.
- Betriebskosten: Werden Kosten nach Fläche verteilt, verschiebt eine falsche Fläche die Abrechnung aller Mieter im Haus.
- Vertrauen: Mietinteressenten messen nach. Eine zu großzügige Angabe kostet spätestens bei der Besichtigung Glaubwürdigkeit.
So gehen Sie vor
- Vorhandene Unterlagen prüfen: Bauakte, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung des Bauträgers. Steht dort „nach WoFlV“, ist das eine gute Grundlage.
- Bei Altbauten, Dachgeschossen oder nach Umbauten neu aufmessen lassen. Ein Aufmaß kostet meist weniger als ein Jahr mit falscher Miete.
- Im Inserat und im Mietvertrag dieselbe Fläche nennen und die Berechnungsart angeben.
- Den Quadratmeterpreis auf die Wohnfläche beziehen, Stellplätze und Keller gesondert ausweisen.
Wie Sie aus der Fläche den Mietpreis ableiten, steht im Beitrag Wie viel Miete kann ich verlangen?
Häufige Fragen
Zählt ein Balkon voll zur Wohnfläche?
Nein. Nach Wohnflächenverordnung zählen Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Gehört der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Dachböden, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen sind Zubehörräume und gehören nicht zur Wohnfläche.
Was passiert, wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag angegeben?
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, kann der Mieter nach ständiger Rechtsprechung die Miete im Verhältnis der Abweichung mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.