Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Höhe
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen (§ 551 BGB). Bei 800 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten sind das höchstens 2.400 €. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
Ratenzahlung
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Die Übergabe der Wohnung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass die volle Kaution vorher gezahlt ist.
Anlage
- Eine Barkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, üblich ist ein Mietkautionskonto.
- Gesetzlicher Standard ist der Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; eine andere Anlageform kann vereinbart werden.
- Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.
Alternativen zur Barkaution
Statt Bargeld kann eine Bankbürgschaft, eine Kautionsversicherung oder eine verpfändete Spareinlage vereinbart werden. Auch dafür gilt die Obergrenze von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten.
Rückzahlung
Nach dem Auszug darf der Vermieter die Kaution eine angemessene Zeit einbehalten, um eigene Ansprüche zu prüfen, etwa wegen Schäden. Gerichte sehen dafür meist einige Monate als angemessen an. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil bis dahin zurückbehalten werden.
Tipps für Vermieter
- Bei der Übergabe ein Protokoll mit Fotos erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen (siehe Übergabeprotokoll).
- Die Kaution im Mietvertrag mit Betrag und Fälligkeit der Raten regeln.
- Bei der Vermietung an Angehörige die Kaution wie unter Fremden vereinbaren (siehe Vermietung an Angehörige).
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale.
Darf ich die Schlüssel erst nach voller Kautionszahlung übergeben?
Nein. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen; fällig ist zu Beginn nur die erste Rate.
Wem stehen die Zinsen der Kaution zu?
Dem Mieter. Sie erhöhen die Kaution und werden mit ihr zurückgezahlt.