Das Übergabeprotokoll hält den Zustand der Wohnung beim Einzug fest. Es ist die wichtigste Grundlage, um beim Auszug Schäden von normaler Abnutzung zu unterscheiden. Hinein gehören Zustand jedes Raums mit Fotos, Mängel, Zählerstände, Schlüssel und die Unterschrift beider Seiten. Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Warum das Protokoll so wichtig ist
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Übergabeprotokoll nicht. Ohne Protokoll lässt sich beim Auszug aber kaum beweisen, ob ein Kratzer im Parkett oder ein Riss in den Fliesen schon beim Einzug da war. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll mit Fotos vermeidet den häufigsten Streit um die Kaution.
Was hineingehört
- Allgemeine Angaben: Anschrift und Lage der Wohnung, Datum, anwesende Personen.
- Zustand je Raum: Wände und Decken, Boden, Fenster, Türen, Heizkörper, Sanitär, Küche mit Geräten.
- Mängel und Schäden: genau beschrieben und fotografiert, mit Angabe, ob und bis wann sie behoben werden.
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, Heizkostenverteiler, jeweils mit Zählernummer.
- Schlüssel: Art und Anzahl, etwa Haustür, Wohnung, Briefkasten, Keller.
- Renovierungszustand: ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Davon hängt ab, ob eine Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam sein kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine solche Klausel bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich in der Regel unwirksam.
- Unterschriften beider Seiten, jede Seite erhält ein Exemplar.
Tipps für die Übergabe
- Bei Tageslicht übergeben, damit Mängel sichtbar sind.
- Fotos mit Datum aufnehmen und dem Protokoll zuordnen.
- Formulierungen wie „gebrauchter Zustand“ vermeiden; konkret beschreiben, was zu sehen ist.
- Den Energieausweis übergeben, falls das noch nicht geschehen ist (siehe Energieausweis bei der Vermietung).
Beim Auszug: sechs Monate Frist
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 BGB). Vergleichen Sie deshalb beim Auszug sofort mit dem Einzugsprotokoll und machen Sie Ansprüche zügig geltend. Wie lange Sie die Kaution einbehalten dürfen, steht im Beitrag Mietkaution.
Häufige Fragen
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Nein, aber es ist das wichtigste Beweismittel, wenn es beim Auszug um Schäden und die Kaution geht.
Muss der Mieter das Protokoll unterschreiben?
Er muss nicht, sollte aber. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll hat deutlich mehr Gewicht als eine einseitige Aufzeichnung.
Wie lange habe ich nach dem Auszug Zeit, Schäden geltend zu machen?
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.