Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Einnahmen gehören Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen, zu den Werbungskosten unter anderem Zinsen, Betriebskosten, Reparaturen und die Abschreibung des Gebäudes. Die Abschreibung beträgt in der Regel 2 % im Jahr, für Gebäude ab Fertigstellung 2023 3 %.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Einnahmen
Zu den Einnahmen aus Vermietung gehören die Kaltmiete, die Vorauszahlungen und Nachzahlungen für Betriebs- und Heizkosten, Mieten für Stellplätze oder Möbel und Kautionsbeträge, die mit offenen Mieten oder Nebenkosten verrechnet werden. Erstattungen an den Mieter mindern die Einnahmen im Jahr der Zahlung.
Werbungskosten
- Finanzierung: Schuldzinsen und Bereitstellungszinsen, nicht die Tilgung.
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die erst bei Verwendung zählt), Verwaltung, Kontoführung.
- Erhaltung: Reparaturen und Instandhaltung. Bei Wohngebäuden im Privatvermögen kann größerer Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
- Vermietung: Inserate, Fahrten zur Wohnung, Rechts- und Steuerberatung, Kosten einer Mietpreisanalyse.
- Abschreibung des Gebäudes und mitvermieteter Einrichtung.
Abschreibung des Gebäudes
Abgeschrieben wird nur der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, nicht der Grund und Boden. Die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler werden anteilig einbezogen.
| Gebäude | Abschreibung pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG) |
|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % |
Für neue Wohngebäude, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Vertrags bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wurden, ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen, die an Baukosten- und Effizienzvoraussetzungen geknüpft ist.
Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden mit dem Gebäude über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit. Wer nach dem Kauf renovieren will, sollte die Maßnahmen deshalb mit der Steuerberatung zeitlich planen.
Günstige Miete und Angehörige
Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Warmmiete, können die Werbungskosten gekürzt werden. Einzelheiten stehen im Beitrag Vermietung an Angehörige.
Häufige Fragen
Muss ich Nebenkostenvorauszahlungen versteuern?
Sie zählen zu den Einnahmen. Die bezahlten Betriebskosten sind im Gegenzug Werbungskosten, sodass sich beide Posten weitgehend ausgleichen.
Kann ich die Tilgung meines Kredits absetzen?
Nein. Abziehbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung. Das Gebäude wirkt über die Abschreibung.
Wie hoch ist die Abschreibung für eine vermietete Wohnung?
Meist 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 % und ab 2023 3 %. Für bestimmte Neubauten ist eine degressive Abschreibung von 5 % möglich.