Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen, abzüglich der Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 € je m² steigen, bei Mieten unter 7 € je m² um höchstens 2 €. Für den Einbau einer neuen Heizung gelten eigene Regeln mit einer Grenze von 0,50 € je m².
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Laufender Vertrag: die Modernisierungsumlage
Modernisierungen sind Maßnahmen, die etwa Energie einsparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Danach kann die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 BGB). Abzuziehen sind Kosten, die für reine Instandhaltung ohnehin erforderlich gewesen wären, und Fördermittel.
Rechenbeispiel: Für eine 70-m²-Wohnung kosten neue Fenster und Dämmung 20.000 €, davon wären 5.000 € ohnehin für Instandhaltung angefallen. Umlagefähig sind 15.000 €. 8 % davon sind 1.200 € im Jahr, also 100 € im Monat oder rund 1,43 € je m².
Die Kappungsgrenzen
- Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je m² steigen.
- Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je m², beträgt die Grenze 2 € je m².
- Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und wegen Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Sonderregeln für den Heizungstausch
Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt § 559e BGB: Nimmt der Vermieter öffentliche Förderung in Anspruch, kann er 10 % der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen; als Instandhaltungsanteil werden pauschal 15 % abgezogen. Die Miete darf dadurch um höchstens 0,50 € je m² innerhalb von sechs Jahren steigen.
Ablauf
- Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung.
- Erhöhungserklärung: nach Abschluss der Arbeiten in Textform, mit nachvollziehbarer Berechnung und Aufteilung der Kosten.
- Neue Miete: ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 € je Wohnung gibt es ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Instandhaltungsabzug. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform sieht vor, diese Grenze auf 20.000 € anzuheben; er ist im November 2026 noch nicht beschlossen.
Modernisieren vor der Neuvermietung
Steht die Wohnung leer, wirkt eine Modernisierung über den Preis bei Neuvermietung. In Gebieten mit Mietpreisbremse gibt es zwei Wege, die Modernisierung zu berücksichtigen:
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete erhöht sich um den Betrag, der bei einer Modernisierungsumlage zulässig gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Erreicht der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus, ist die erste Vermietung danach von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).
In beiden Fällen müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss in Textform informieren. Einzelheiten stehen im Beitrag Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich nach einer Modernisierung verlangen?
Im laufenden Vertrag jährlich 8 % der umlagefähigen Kosten, begrenzt auf 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² auf 2 €. Für Heizungstausch gelten 10 % abzüglich Förderung und höchstens 0,50 € je m².
Zählen Reparaturen als Modernisierung?
Nein. Kosten, die für Instandhaltung ohnehin angefallen wären, sind abzuziehen. Umlagefähig ist nur der Teil, der die Wohnung verbessert oder Energie spart.
Lohnt sich eine Modernisierung vor der Neuvermietung?
Oft ja, weil sie den Preis bei Neuvermietung hebt und in Gebieten mit Mietpreisbremse eine höhere Obergrenze oder sogar eine Ausnahme ermöglichen kann. Entscheidend ist das Verhältnis von Kosten zu erzielbarer Mehrmiete.
Quellen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
- § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
- § 556f BGB – Ausnahmen
- Deutscher Bundestag, hib 542/2026: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht