Eine Wohnung darf nur befristet vermietet werden, wenn der Vermieter nach Ablauf selbst einziehen oder Angehörige einziehen lassen, umfassend umbauen oder an einen Mitarbeiter vermieten will, und wenn er diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet. Wer nur eine Mindestmietdauer will, vereinbart besser einen Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand 12. November 2026). Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die drei zulässigen Gründe
Nach § 575 Abs. 1 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
- die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Arbeiten erheblich erschweren würde, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will, etwa als Werkwohnung.
Der Grund muss schriftlich im Vertrag stehen
Den Befristungsgrund müssen Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, und zwar so konkret, dass er sich von anderen Gründen unterscheiden lässt: etwa welche Person einziehen soll oder welche Bauarbeiten geplant sind. Eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes genügt nicht. Fehlt die Angabe oder ist sie zu allgemein, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Was zum Ende der Befristung gilt
- Frühestens vier Monate vor Ablauf kann der Mieter verlangen, dass Sie ihm binnen eines Monats mitteilen, ob der Grund noch besteht. Antworten Sie später, verlängert sich das Mietverhältnis um die Verspätung.
- Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Entfällt er, kann er eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
- Den Eintritt des Grundes müssen Sie beweisen.
Die Alternative: Kündigungsverzicht
Wer keinen dieser Gründe hat, aber eine Mindestmietdauer will, kann mit dem Mieter einen beidseitigen Verzicht auf die ordentliche Kündigung vereinbaren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein solcher Verzicht in einem Formularvertrag für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam. Bei einer Staffelmiete ist die Grenze von vier Jahren gesetzlich geregelt (§ 557a Abs. 3 BGB). Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt für beide Seiten bestehen.
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch
Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gelten viele Schutzvorschriften nicht, darunter § 575 BGB und die Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist ein konkreter, kurzfristiger Anlass auf Seiten des Mieters, etwa ein Projekteinsatz oder eine Messe; ein befristeter Vertrag allein reicht nicht. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform will diese Ausnahme grundsätzlich auf sechs Monate begrenzen (siehe Möbliert vermieten).
Häufige Fragen
Kann ich eine Wohnung einfach für zwei Jahre vermieten?
Nur mit einem der gesetzlichen Gründe, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Für eine Mindestdauer eignet sich ein Kündigungsverzicht.
Wie lange darf ein Kündigungsverzicht dauern?
In einem Formularmietvertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss, bei einer Staffelmiete ist diese Grenze gesetzlich festgelegt.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund wegfällt?
Der Mieter kann dann eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.